Don familial exonéré 2026 : comment l’intégrer à un premier achat immobilier ?

Dispositif temporaire : l’exonération concerne les dons versés jusqu’au 31 décembre 2026. Article à jour au 3 oct. 2026.

Depuis le 15 février 2025, un dispositif temporaire permet, sous conditions, de recevoir certaines sommes d’argent de sa famille avec une exonération spécifique de droits de donation lorsqu’elles servent à un projet immobilier précis.

En octobre 2026, ce dispositif arrive bientôt à son terme : les dons concernés doivent être versés au plus tard le 31 décembre 2026.

Il faut donc bien distinguer ce mécanisme temporaire des abattements classiques sur les donations.

Qui peut donner ?

Le dispositif concerne notamment les dons réalisés par :

• un parent ;
• un grand-parent ;
• un arrière-grand-parent ;
• un oncle ou une tante lorsqu’il n’a pas de descendants, dans les conditions prévues par le texte.

Le bénéficiaire peut être un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, dans certains cas, un neveu ou une nièce.

Quels montants peuvent être exonérés ?

L’exonération temporaire est plafonnée à :

• 100 000 € par donateur et par bénéficiaire ;
• 300 000 € au total pour un même bénéficiaire.

Cela signifie par exemple qu’un bénéficiaire peut recevoir plusieurs dons de membres différents de sa famille, dans la limite globale prévue.

Ces montants ne doivent pas être confondus avec les autres abattements de droit commun qui peuvent s’appliquer à une donation.

Pour un montage important, il est prudent de valider les aspects fiscaux avec un notaire ou l’administration fiscale.

À quoi l’argent doit-il servir ?

L’exonération temporaire ne s’applique pas à n’importe quel achat immobilier.

Les sommes doivent être utilisées dans les six mois suivant leur versement pour l’un des objectifs prévus par le dispositif, notamment :

• l’acquisition d’un logement neuf ;
• l’acquisition d’un logement en VEFA ;
• certains travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, lorsque les travaux remplissent les conditions requises.

Le dispositif ne permet donc pas automatiquement de financer l’achat d’un logement ancien sans travaux éligibles.

C’est un point important pour un primo-accédant : le simple fait de recevoir un don pour son apport ne suffit pas à bénéficier de cette exonération temporaire.

Peut-on utiliser le don comme apport ?

Lorsqu’il respecte les conditions fiscales et que les fonds sont disponibles pour l’opération, le don peut participer à l’apport du projet.

Pour la banque, il faut surtout pouvoir justifier clairement l’origine des fonds.

Les mouvements importants apparaissant sur un compte bancaire doivent être documentés. Il est donc préférable de conserver :

• la preuve du don ;
• la déclaration réalisée auprès de l’administration ;
• les justificatifs du lien familial ;
• les documents relatifs à l’utilisation des sommes.

Préparer son dossier bancaire

Faut-il mettre la totalité du don dans l’achat ?

Pas nécessairement.

Du point de vue du financement, il faut déterminer quel niveau d’apport est pertinent et quelle épargne doit rester disponible après l’acquisition.

Mais attention : pour bénéficier de l’exonération temporaire, les sommes concernées doivent être utilisées conformément aux conditions légales et dans le délai prévu.

Il faut donc articuler correctement la stratégie de financement avec les obligations fiscales du dispositif.

Acheter avec peu ou sans apport

Quelles obligations après l’achat ?

Le dispositif prévoit également des conditions de conservation ou d’occupation pendant cinq ans selon la situation.

Le logement acquis doit notamment respecter l’usage prévu par les textes, par exemple résidence principale ou location à titre de résidence principale selon le cas.

Une mauvaise utilisation des fonds peut remettre en cause l’exonération.

Il est donc important de ne pas considérer cette mesure comme un simple « cadeau fiscal » sans contrepartie.

Pourquoi cet article doit être mis à jour après 2026

Le dispositif temporaire est actuellement prévu jusqu’au 31 décembre 2026.

Si aucune prolongation n’est votée, cet article ne devra plus présenter l’exonération comme disponible en 2027.

Il faudra alors soit le mettre à jour autour des règles générales de donation et d’apport familial, soit le conserver comme contenu historique clairement daté.

Pour ton financement

Si ta famille souhaite participer à ton premier achat, l’aide familiale peut modifier le montant de ton apport et donc la structure du financement.

Mais la première question est toujours la même : quelle somme est réellement disponible et sous quelles conditions ?

Une fois ce point clarifié, elle peut être intégrée proprement au plan de financement.

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