Capacité d’emprunt : quel budget pour ton projet immobilier ?

La capacité d’emprunt correspond au montant de crédit qu’un projet peut supporter compte tenu de ta situation financière et des conditions du financement. Elle ne se résume pas à multiplier ton salaire par une formule.

Pour préparer un achat, il faut distinguer la mensualité supportable, le montant empruntable et le budget total disponible pour le bien.

Faire étudier mon projet

Calcul du budget et de la capacité d’emprunt

Quels éléments sont pris en compte ?

L’étude s’appuie notamment sur :

tes revenus et leur nature ;
les crédits déjà en cours ;
certaines charges qui doivent être intégrées au calcul ;
la durée envisagée du financement ;
le montant de l’apport ;
les caractéristiques du projet ;
la composition du foyer ;
les conditions du crédit, dont l’assurance lorsqu’elle entre dans la charge d’emprunt.

Deux foyers ayant le même revenu peuvent donc aboutir à des projets différents.

Que signifie la règle des 35 % ?

Le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière prévoit, en principe, un taux d’effort maximal de 35 %. Ce taux correspond au poids des charges d’emprunt dans les revenus pris en compte.

La maturité du crédit immobilier ne doit généralement pas dépasser 25 ans, avec des cas particuliers prévus par le cadre réglementaire. Les établissements disposent aussi d’une marge de flexibilité pour une partie de leur production.

Ces règles ne créent pas un droit au crédit. Une banque reste libre d’accepter ou de refuser un dossier après son analyse.

Exemple volontairement simplifié

Un foyer dispose de 3 500 € de revenus mensuels pris en compte et rembourse déjà 400 € de crédits.

35 % de 3 500 € représentent 1 225 € de charges d’emprunt. Dans cet exemple purement pédagogique, les 400 € déjà engagés réduisent la place disponible pour une nouvelle mensualité.

Ce calcul ne suffit toutefois pas à connaître le montant qui pourra réellement être emprunté : la durée, le taux, l’assurance et les autres paramètres du dossier modifient le résultat.

Capacité d’emprunt et budget d’achat : quelle différence ?

Le montant empruntable n’est qu’une partie de l’équation.

Ton budget d’achat dépend aussi :

de l’apport que tu souhaites utiliser ;
des frais liés à l’acquisition ;
d’éventuels travaux ;
des sommes que tu veux conserver après l’opération.

C’est pour cette raison qu’une simulation donnant uniquement « tu peux emprunter X € » peut être insuffisante pour commencer les recherches.

Le chiffre utile est plutôt : jusqu’à quel prix de bien ton projet reste-t-il cohérent une fois tout intégré ?

La durée du prêt change-t-elle la capacité ?

Oui. À conditions identiques, étaler le remboursement sur une durée plus longue peut réduire la mensualité et modifier le montant finançable.

Mais la durée agit également sur le coût du crédit. Il faut donc éviter de la regarder uniquement comme un moyen d’augmenter le budget.

L’objectif est de trouver un équilibre entre mensualité, durée, coût global et projet de vie.

Pourquoi calculer son budget avant les visites ?

Une étude réalisée en amont permet de :

cibler des biens compatibles avec le financement ;
savoir quelle marge tu possèdes avant de faire une offre ;
tester différents niveaux d’apport ;
intégrer des travaux éventuels ;
repérer tôt un point qui peut limiter le financement.

Pour un primo-accédant, c’est aussi une manière de passer de « je pense pouvoir acheter autour de… » à une enveloppe construite sur des éléments concrets.